首创置业(02868.HK)：行业严控下的高抗风险能力

经历了沉浮的2020年，房地产行业在疫情冲击下，行业延续调控高压常态化，加之三道红线的落地及深化，地产融资受到严格控制，房企面临较大的现金流及生存压力。在此背景下，基于经营风格、土地储备、现金流及融资能力等方面的综合评估，首创置业(02868.HK)体现出较强的抗风险能力。

　　一、销售短期承压不改长期趋势

　　从首创置业过去一年的业绩表现来看，2020年全年，公司累计实现签约金额708.6亿元，实现签约面积约292.7万平方米，尽管全年同比略有下滑，不过考虑到公司布局区域偏重于京津冀地区，尤其是在政策调控以及疫情反复之下整个区域受到显著影响，市场增长相对乏力，对首创置业也带来了较大冲击。

　　作为北京老牌房企，重仓北京一直是首创置业的特征，不过近年来随着公司迈向全国布局，不断聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心都市圈及潜力型强二线单核城市，公司整体的销售结构已经大为改善，伴随长三角和粤港澳地区市场的回暖，其业绩的稳定性及抗风险能力也进一步得到优化。

　　这一点，从公司2020年的销售结构中就有体现。区域签约金额数据显示，过去一年，公司北京地区占全年签约金额的39%;而上海已超过天津贡献值排在第二，占比约17%，杭州销售占比亦明显抬升，显示出公司在长三角的深化布局开始持续释放业绩潜力。

　　整体来看，公司尽管过去一年面临较复杂的市场环境，但仍然保持了相对稳健的发展态势;展望后市，随着疫情逐步过去，市场回暖，首创置业后续的签约销售将有望迎来复苏。

　　二、优质土储提升抗风险能力

　　过去一年在房企投资力度普遍放缓的情况下，部分财务稳健、现金流较为充足，且拥有国企、央企背景的房企低成本投资优势进一步显现，可利用土地市场的窗口期，审慎投资，稳健获取优质资源。首创置业正是其中一员。

　　公告显示，近年来，首创置业重点聚焦差异化非竞争性方式拿地，通过产业协同、一二级联动、战略合作、并购等多元方式获取了低溢价优质项目。2020上半年，公司在北京、郑州、南京、重庆等地投资6个二级开发项目，均为非竞争性底价获取，总建筑面积307.6万平方米;下半年，公司继续保持稳健拿地节奏， 12月，首创置业通过股权收购新获桐乡乌镇项目，项目规划总建筑面积约30.2万平方米。

　　值得关注的是，这些规划打造为中高端的土地项目，基本都是通过底价获得。上半年公司总土地投资额为125.8亿元，同比下降27%，新增土储建面为307.6万平方米，同比大增67%，楼板价降至4090元/平方米。其中，首创依托战略合作底价获取的百万平核心大资源项目——郑州北平原示范区项目，规划总建筑面积152.1万平方米，拟建设成集住宅、原武风情古城、文旅城等为一体的大型综合社区;公司通过与高科技产业联动底价获得的南京首创互联网产业园，位于南京市建邺区河西CBD核心位置，紧邻阿里巴巴江苏总部及小米华东总部，计划引入58集团华东区域总部，打造成为数字经济产业聚集中心，总建筑面积32.7万平方米。

　　低土地成本叠加公司上半年新开盘项目平均80%的去化率，有效增强了首创置业的抗风险能力。截至2020年6月底，公司土地储备总建筑面积1789.9万平方米，地上建筑面积1392.2万平方米，土地储备总货值3450亿元，在三大核心城市圈货值占比超过60%;销售物业土储平均楼面地价0.86万元/平，现有土储足以满足公司未来3年左右的发展需要。

　　三、国有背景强化融资优势 债务结构持续优化

　　2020年，在行业融资政策进一步收紧、监管持续趋严的行情下，房地产企业经营能力和融资能力备受考验。尤其是8月以来，监管层提出“三道红线”考核标准，穿透式监管房企，限制其有息负债增长，持续加速房地产行业的大洗牌——踩线房企资金压力倍增，需要通过减缓投资、加速销售回款、剥离不良资产等方式降低杠杆，而现金流健康的房企有望在逆势中继续保持良性发展，融资优势进一步彰显。

　　在这场行业大洗牌中，拥有稳健经营风格、健康的现金流、良好的信用优势、背靠国有资本的首创置业具备相当竞争力。公司融资渠道多元，融资成本也处于行业优势地位。截至2020年中期，公司存量有息债务平均融资成本仅为5.34%;参照克尔瑞数据显示，对比同期房企平均融资成本达7.27%;7月，首创置业发行私募公司债券人民币14.19亿元，期限3+2年，票面利率仅3.85%。

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　　在保持多元畅通融资渠道基础上，公司拥有充足的流动性，债务结构也得到进一步优化。截至2020年6月末，公司现金达324亿元，现金短债比提升至1.35，流动性更加充裕;净资本负债率较2019年底也有所下降，长期债务占比较2019年底提升至76%，短期偿债压力可控。

　　总结

　　综上所述，在行业调控政策趋严、行业融资严控的背景下，当前房地产企业面临较大的现金流及生存压力，首创置业这类基本面扎实、经营风格稳健、现金流健康的房企，具备更强的抗风险能力。